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　　首先，工抵房是指房屋建造完成后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以該房產(chǎn)作抵押，向銀行或其他金融機構貸款的商品房。工抵房不能買賣；如果開發(fā)商已經(jīng)進行了建設，并辦理了預售許可證（預售證是房屋的基本資料之一),但由于現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，部分樓盤存在爛尾現(xiàn)象或樓盤質量問題，那么開發(fā)商為了回籠資金就會把工抵房低價出售，所以說工抵商品房還是能買的。

　　而在此之前也有很多的人問到工抵房能買嗎的問題中了。不過具體情況我們還是需要具體來分析。首先我們要了解一下什么是工抵房屋和工抵商品房，是指已經(jīng)辦理了預售許可證（預售證）但尚未網(wǎng)簽的房屋。

　　其中有一個特征就是未被列入抵押房產(chǎn)名單中的二手房（工抵房);工抵商品房是指不具備房地產(chǎn)開發(fā)資質而采取拍賣、變賣方式取得國有土地使用權證書的新建商品房（經(jīng)批準已完成一期工程或者未竣工）、尚未取得不動產(chǎn)權屬證書但已辦理產(chǎn)權證（未經(jīng)登記或批為無房單位）以及其他房地產(chǎn)開發(fā)項目中所售房源；在購房過程中要注意了解該樓盤是否已經(jīng)在房屋權屬登記表上公示并經(jīng)有關部門驗收合格、是否辦理了《國有土地使用證》《房屋所有權證》以及房屋權屬證書等。工抵房能買嗎不能。

　　如果房子存在問題，就只能繼續(xù)自己購買了吧！購房者在這個時候應該立即跟開發(fā)商進行協(xié)商處理，如果協(xié)商不成就只能拿著自己和開發(fā)商所簽訂的購房合同去找律師了。如果購房者在購買工作抵房時被騙了或者是根本沒有收到房屋產(chǎn)權證就辦理了過戶手續(xù)，那么這個時候你就會發(fā)現(xiàn)自己購買了一套房子并不是自己想要購買的。

　　購買工抵房是因為開發(fā)商有欠債（房產(chǎn)）開發(fā)公司進行債務轉讓之后所遺留下來的一些問題。這樣你就會對房屋進行一個處理，但是在這個過程中還有很多沒有處理好或者是沒有處理好的地方也會影響到購房者購買價格。

　　未取得《商品房預售許可證》的項目不得進行房地產(chǎn)開發(fā)活動，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在商品房銷售場所顯著位置公示預售商品房許可證明。未取得《商品房預售許可證》的房地產(chǎn)開發(fā)項目預售的商品房，不得銷售。

　　1、開發(fā)商有五證卻未進行房管局備案

　　《城市房地產(chǎn)管理法》第三十二條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未取得《建設用地規(guī)劃許可證》《建設工程施工許可證》《國有土地使用證》和《國有土地使用權證》，不得進行房地產(chǎn)開發(fā)。《商品房預售管理辦法》第十一條規(guī)定，商品房預售必須取得《建設工程規(guī)劃許可證》《竣工驗收備案表》和開發(fā)商《商品房預售許可證》。

　　因此，如果開發(fā)商沒有五證但獲得了《商品房預售許可證》和《竣工驗收備案表》卻未在房管局進行備案則表明開發(fā)商不具備該樓盤開發(fā)資格而進行建設。購房后開發(fā)商將不能取得房產(chǎn)證、土地證和預售許可證等相關證件就無法獲得預售許可、無法辦理預售登記備案手續(xù)等行為屬違法行為。

　　2、有抵押證件但沒有網(wǎng)簽

　　有的工抵房還會有房產(chǎn)部門的抵押登記。但購房者與房主簽訂的只是《房屋買賣合同》并不代表這套房屋就一定會得到法律的保護。

　　如果購房者所購買的房屋沒有被列入抵押登記名單，那么只能說明房子被貸款了。而銀行在抵押手續(xù)上會有限制和監(jiān)督。比如銀行不允許貸款人隨意處置抵押物。購房者在與開發(fā)商簽訂的購房合同中也會有明確的約定。因此這樣的工抵房就算價格比市場價低一些。

　　有些工抵房是沒有合法的產(chǎn)權證，但是辦理了房產(chǎn)證后，再去買房就會發(fā)現(xiàn)這個產(chǎn)權證并不是自己的。因為房產(chǎn)證是買房人在辦理貸款時才必須提供。而沒有房產(chǎn)證的工抵房，并不具備合法的手續(xù)，也就沒有辦法取得該房屋的所有權。

　　1、沒有合法的產(chǎn)權證，不具備辦理房產(chǎn)證的條件

　　另外還有一些工抵房雖然沒有取得完全合法的手續(xù)，但已經(jīng)辦理了抵押手續(xù)，并有了貸款資格，此時，如果去購買這些沒有真正手續(xù)的房子，就會被認為是工抵房一樣，這樣也就無法辦理房產(chǎn)證了。如果工抵房已經(jīng)有合法手續(xù)，且自己沒有貸款資格，就不會被認為是工抵房一樣了。

　　其次需要提醒的是購買工抵房最好不要在沒有取得房本的情況下進行交易。因為如果購買這樣的房產(chǎn)那么你就無法取得房本和房產(chǎn)證。這樣自己只能是在交易之后被要求繳納房款，如果你想進行維權也很難實現(xiàn)。

　　2、小產(chǎn)權房，甚至無證房

　　所謂小產(chǎn)權房，也叫鄉(xiāng)產(chǎn)權房。顧名思義，這種說法就是沒有房產(chǎn)證，屬于小產(chǎn)權。小產(chǎn)權就是農(nóng)民集體土地上建設的房屋，沒有經(jīng)過國家相關部門的批準，所以不能辦理房產(chǎn)證。同時沒有房產(chǎn)證也不能進行抵押等活動。

　　也就是說，你不能購買小產(chǎn)權的房子，如果購買這種房子還可能會被強制執(zhí)行。即使開發(fā)商承諾有房產(chǎn)證，實際上也不會取得產(chǎn)權證。雖然國家允許農(nóng)民建房，但農(nóng)民必須得到宅基地才能建房。因此這樣的房子不受國家法律保護。

　　根據(jù)我國法律規(guī)定，房屋他項權利是由房屋所在地的市、縣房地產(chǎn)管理部門依法頒發(fā)的一種權利憑證。

　　1、部分工抵房未辦理房屋他項權利證書或者根本不知道其為住宅的房子

　　比如房產(chǎn)公司或開發(fā)商的分房協(xié)議是約定將該房子賣給了業(yè)主，而不是將房子交給業(yè)主本人，那么這種房子已經(jīng)在購房者手中很長一段時間，即使有人提醒也是極少有人知道這種房屋屬性。《物權法》第22條第1款規(guī)定：“未經(jīng)登記，不發(fā)生物權效力”。

　　《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第21條規(guī)定：“在未辦理房屋所有權登記的情況下購買住房，即使簽訂了房屋買賣合同，購房者也不能辦理房屋他項權利證書。

　　買受人請求解除合同并主張賠償損失的，人民法院不予支持。但是，當事人另有約定的除外。”因此此類房子就屬于住宅范疇。

　　如果開發(fā)商已經(jīng)將該房子抵押給銀行，那么購買了這個房子不僅不能過戶、也不承擔任何風險——就如同買賣房產(chǎn)后有一個抵押權是沒有任何風險和收益一樣。

　　購房者應當先到房地產(chǎn)管理部門查詢該房產(chǎn)是否已經(jīng)建成并辦理了他項權利證書。如果有的話可以要求解除合同、退回房款并要求開發(fā)商承擔違約責任或者賠償損失（包括損失和違約責任費用）以上部分中任何一項都可能構成了違約現(xiàn)象并且很難追究購房者的違約責任。

　　2、二手房工折房交易前應對房屋的現(xiàn)狀進行詳細了解

　　工抵房是屬于商品房，因此工抵房不能買賣。但是如果房屋存在其他糾紛，比如出現(xiàn)抵押、繼承、租賃等，如果這些問題都不能得到有效解決，那么工抵房也沒有辦法買賣。如果工抵房買賣后出現(xiàn)質量問題，工折房所購買人很可能得不到房產(chǎn)轉讓合同以及房產(chǎn)證的保障。

　　因此，交易前一定要了解清楚工抵房是否存在其他糾紛。首先要確定開發(fā)商有沒有拖欠施工方工程款或其他費用。因為從法律上來說工地欠施工方工程款或其它費用屬于正常費用范疇。

　　如果出現(xiàn)停工、拖欠施工方工程款和其他費用這種情況的話，那就很有可能發(fā)生工抵房的出售可能。其次要確認該新房是否已經(jīng)取得了竣工驗收備案。

　　購房者是否有權利享受購房優(yōu)惠政策？

　　在房地產(chǎn)開發(fā)中，國家有一些優(yōu)惠政策，比如開發(fā)商銷售商品房可以享受一定比例的稅費減免，而購房者購買商品房也會有一定比例的補貼。但這些優(yōu)惠政策并不屬于法律規(guī)定的范圍。

　　當業(yè)主和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂商品房買賣合同時，可以享受該優(yōu)惠政策。根據(jù)《合同法》和《房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，購房者享有合同約定的權利，可以按照約定和國家規(guī)定執(zhí)行相關的優(yōu)惠政策和條件；合同約定條件成就時，購房者應當履行規(guī)定的義務；合同沒有約定或者履行不符合約定，造成房屋被毀損或者滅失，并給對方造成損失的，購房者應當承擔賠償責任；損失賠償額和購房人實際支付額兩部分。

　　購房者可以選擇退房或者退回購房款。在實際生活中，如果消費者購買了商品房后無法通過正常渠道轉讓或抵押給銀行等金融機構，就有可能產(chǎn)生違約責任和法律后果。另外，房地產(chǎn)買賣可以先進行簽約協(xié)商后再簽訂合同。簽約后可以進行房款支付和貸款申請等合同準備工作。

　　最后要向有關部門報告相關情況。對此購房人不得對其享有合同約定和法律規(guī)定相應權利要求解除合同和賠償損失。因此，購房者一定要對此政策有所了解！

　　貸款購房需要什么條件？

　　銀行貸款，在購房貸款的時候，要求購房者有較高的經(jīng)濟實力，同時還要求購房者具有穩(wěn)定的職業(yè)，并且有還款能力和良好的信用記錄的群體。首先從收入方面來說，一般情況下，購房者有固定的收入來源。此外，購房者每月的還款額在其月收入的80%左右。

　　此外，你要具有穩(wěn)定的職業(yè)，這樣你的還款能力才能在還貸期限內(nèi)保證還款總額和月供不會超過其月收入的兩倍。此外，有些銀行還規(guī)定不同群體需要滿足不一樣的貸款條件。

　　對于年收入超過30萬元的購房者而言，銀行則要求其月收入不得超過月供總額的50%;而一般人月收入不超過8萬元也是可以申請貸款并獲批的。從貸款條件來看，只要有合法有效擔保和合法收入來源就可以申請貸款了。

　　如果是銷售工抵房，可以通過向銀行申請貸款的方式來進行購房。在進行貸款申請時，可以與銀行協(xié)商將購房的金額調整為房屋總價的30%左右。

　　如果是抵押貸出，需要向抵押權人提供相關抵押物信息；如果是按揭貸出就必須辦理過戶手續(xù)。對于房子抵不抵款你可以通過其他方法來解決：用房子抵債、以自己子女名義將房子按揭給他人、或約定由開發(fā)商墊付房款或者找他人購買。

　　當然，以上情況都是存在風險的，因為很多人都有這種想法：如果你不想繼續(xù)購買房屋，可以在房價上漲后讓你以很低的價格賣掉房屋；同時在房價下跌時購房者可以要求開發(fā)商退還差價。

　　合同簽訂時開發(fā)商需不需要涉及辦理房產(chǎn)證等事項？

　　購房合同簽訂時，必須涉及開發(fā)商的房產(chǎn)登記信息和產(chǎn)權信息。如果涉及到其他事項，則應由雙方共同約定。

　　首先，在選擇房屋的時候，應該明確合同條款中是否存在對開發(fā)商權利限制、承諾的條款或其他不明確的內(nèi)容。例如：“交房時間、質量標準、交付時間等”以及“出現(xiàn)質量問題開發(fā)商承擔責任的方式”都應該有明確的約定。

　　其次，對于商品房買賣合同中對于相關辦理產(chǎn)權登記手續(xù)的約定條款也應當有明確約定。在簽訂房地產(chǎn)買賣合同時，還應根據(jù)有關規(guī)定確認房地產(chǎn)權屬證書中登記信息的真實性和合法性。如果房屋交易雙方對房屋權屬狀況存在爭議，建議雙方協(xié)商解決，同時也要明確爭議解決方式及管轄法院。

　　如果涉及到開發(fā)商委托他人辦理產(chǎn)權登記或者委托辦證事宜出現(xiàn)爭議時，則開發(fā)商委托他人應當按照通常做法承擔相應責任（即通過補充協(xié)議的方式明確雙方約定由誰或者誰授權辦理);而購房者應該積極主張違約責任——請求賠償損失，以避免出現(xiàn)糾紛而產(chǎn)生不應有的法律后果。

　　再次，若該房屋登記存在查封、抵押等限制買賣行為，購房人有權解除合同（要求開發(fā)商退還購房款）。當然在這些問題中存在兩種解決方式是：協(xié)商解決或者起訴解決。