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　　傭金是指在買賣合同的履行過程中，中介公司因促成交易而收取的一種費用。傭金可以由雙方協(xié)商決定。房地產(chǎn)經(jīng)紀公司收取中介傭金可以分為直接傭金和間接傭金。直接傭金是指房地產(chǎn)經(jīng)紀人將房屋出售給消費者，買方只支付中介費用，而中介公司則向其結(jié)算銷售收入。

　　一、傭金的計算

　　傭金的計算方法主要包括：傭金的總額（傭金)=銷售總額×傭金率)=銷售傭金/房屋售價。房屋售價包括銷售價格和傭金價格。×傭金率表示中介公司向買賣雙方收取的傭金總和與該房屋售價的比率。

　　傭金率根據(jù)房屋市場價格及傭金率計算。如商品房的傭金率=銷售傭金-開發(fā)成本（單位面積）×傭金率。

　　二、傭金的類型及用途

　　傭金的類型有兩種：直接傭金和間接傭金。一般來說，直接傭金是指房地產(chǎn)經(jīng)紀人將房屋出售給消費者，而中介公司則向其結(jié)算銷售收入；間接傭金是指房地產(chǎn)經(jīng)紀人向消費者支付一定比例的傭金給中介公司，用于支付給經(jīng)紀人傭金。其中，直接傭金和間接傭金都存在著不確定因素。直接傭金主要由傭金的金額決定。

　　但是由于直接傭金和間接傭金都具有一定的風(fēng)險和不確定因素（如傭金不能確定是否包含傭金內(nèi)容、傭金使用及返還比例),因此中介公司往往在支付給消費者時選擇對其有利的傭金方式。因此，直接傭金和間接傭金都可以作為評估一個地區(qū)房地產(chǎn)市場交易情況的參考因素。

　　對于經(jīng)紀費用，可以在取得收入的第一個月內(nèi)全額繳納，也可以自開票的次月起，按照5%-20%核定征收。

　　一、經(jīng)紀費用適用稅率(10%)

　　如果是由第三方代收代付費用的，應(yīng)當(dāng)自收票之日起十五個工作日內(nèi)在代收處繳入增值稅專戶或其他機構(gòu)支付給第三方；如果是屬于免稅項目的，應(yīng)當(dāng)按照10%稅率計算扣除手續(xù)費、雜費等相關(guān)費用；經(jīng)紀人應(yīng)通過電子稅務(wù)局或者小程序進行申報。小結(jié)：與房地產(chǎn)中介公司簽訂經(jīng)紀合同時就應(yīng)當(dāng)簽訂傭金協(xié)議，明確約定傭金支付的金額和時間等要求；中介服務(wù)是由第三方完成，所以中介人員也要對自己收費行為進行真實性、合法性、合理性審查。

　　二、傭金金額計算公式及計算方法

　　傭金金額=（傭金總額）×傭金比例。傭金總額=銷售房價×傭金比例。(1)傭金總額=成交房價×傭金總額-傭金）×傭金比例-傭金)=傭金（成交房價-傭金）×傭金比例-傭金),其中傭金比率為傭金總額乘以傭金比例，傭金率為傭金總額減去傭金比例-傭金收入）。(2)傭金比例=傭金基數(shù)-傭金數(shù)）。

　　三、代理服務(wù)費率如下：

　　房產(chǎn)經(jīng)紀人向客戶收取的傭金=客戶傭金總額×傭金率。傭金率為3%-5%。房地產(chǎn)經(jīng)紀人提供代理服務(wù)時，傭金費率可以按公司制定的傭金率確定。傭金率隨客戶委托而變化。一般情況下，房地產(chǎn)經(jīng)紀人可以按一定比例收取傭金。對于多個客戶，為了便于管理，經(jīng)紀公司有權(quán)對多個客戶實行差異化費率。

　　房地產(chǎn)中介公司為房產(chǎn)的購買者和賣房者提供交易的居間服務(wù)，并從中收取中介費。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第41條規(guī)定：“買賣雙方在訂立買賣合同前已直接向房地產(chǎn)中介公司支付傭金的，該買賣合同有效。”根據(jù)《中華人民共和國民法總則》第三十三條規(guī)定：“有下列情形之一的，合同無效:（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益;（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益。當(dāng)事人就惡意串通，損害國務(wù)院等國家機關(guān)、組織、公民個人利益的合同簽訂后不履行，該民事行為無效。”因此，房產(chǎn)中介公司與買房者簽訂的房產(chǎn)中介服務(wù)合同書為無效合同。

　　1、違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定

　　中介公司為委托人提供房產(chǎn)交易信息的居間服務(wù)，其中介行為應(yīng)當(dāng)符合法律、行政法規(guī)的規(guī)定。如違反了《城市房地產(chǎn)管理法》第49條規(guī)定的“不得為買受人提供經(jīng)紀服務(wù)”，即不得為買受人提供經(jīng)紀服務(wù)。因此，賣方應(yīng)該無條件地提供經(jīng)紀服務(wù)。違反上述法律、行政法規(guī)規(guī)定的房產(chǎn)中介服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)認定為無效。具體表現(xiàn)為違反了國家宏觀調(diào)控政策。

　　2、損害國家利益

　　損害國家利益是指一方當(dāng)事人在訂立或者履行合同時，嚴重侵害了國家的合法利益或社會公共利益。由于房地產(chǎn)中介服務(wù)合同往往具有極強的商業(yè)屬性。因此，具有損害國家利益的情形是不可以通過簽訂合同而避免得到的。

　　根據(jù)我國《合同法》第53條和《民法典》第464條規(guī)定，當(dāng)事人一方以欺詐、脅迫事由訂立合同的，損害國家利益排除適用民法典第五百三十五條關(guān)于“有下列情形之一的合同，損害國家利益的:（一）欺詐、脅迫行為造成不能實現(xiàn)合同目的的”；《民法典》第463條“合同損害國家利益的情形包括行為人有重大過失；具有直接故意或其他故意的欺詐、脅迫行為；合同簽訂后一方未履行主要義務(wù)或未采取合理措施防止損失發(fā)生的……”

　　因此，上述情形下房產(chǎn)中介服務(wù)合同是可撤銷合同。如果一方當(dāng)事人與其經(jīng)紀人串通實施損害行為造成國家利益損失或者合同無效的話，那么房產(chǎn)中介服務(wù)合同書就可被認定為無效合同。但是如果房屋中介公司與買房者或其經(jīng)紀人之間不存在這種法律上的關(guān)聯(lián)關(guān)系或者直接相關(guān)關(guān)系不存在的話，則房產(chǎn)中介服務(wù)合同就可能為不應(yīng)當(dāng)為甚至無效合同。

　　3、惡意串通

　　所謂惡意串通，是指行為人與相對人為謀取非法利益，故意相互串通，損害國家、集體或者第三人利益。因此，雙方在房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同中簽訂房產(chǎn)買賣雙方的惡意串通是無效合同。該行為必須遵循公平原則和誠實信用原則。

　　4、損害國家、集體或者第三人利益有下列情形之一的，合同無效：

　　a.一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；b.惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；c.損害國家或者集體利益的合同內(nèi)容違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的；d.損害社會公共利益的；e.違背公序良俗的。

　　房屋中介作為居間人，在房屋交易過程中起著橋梁的作用。如果買賣雙方因為房產(chǎn)中介在交易前未能完成實地看房等原因而無法進行簽約，中介一方可以根據(jù)協(xié)議要求違約方承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。那么房產(chǎn)代理一方違約應(yīng)承擔(dān)什么責(zé)任？

　　二手房交易中，買賣雙方應(yīng)當(dāng)簽訂二手房買賣居間合同或房屋買賣合同，為的是能夠方便買方順利的完成交易，所以當(dāng)事人之間應(yīng)當(dāng)明確約定各自所應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。房屋居間合同中一般都有明確記載雙方各自所應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任及主要內(nèi)容。按照《合同法》第六十一條規(guī)定：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行約定義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或賠償損失等違約責(zé)任。

　　1、違約方需承擔(dān)的違約責(zé)任

　　而房產(chǎn)中介一方在買賣合同中簽訂明確約定有“違約責(zé)任”的條款，是非常有必要的。在二手房居間合同中對違約責(zé)任條款通常都有約定，這是最基本、最有效的違約責(zé)任約定辦法。

　　在二手房居間合同中除有關(guān)違約責(zé)任條款外，還會明確其他違約責(zé)任條款:

　　(1)房屋買賣協(xié)議或其他類似房產(chǎn)交易流程中買方因違約而遭受多大損失（不包括逾期交房期間損失）。

　　(2)因買方違約而產(chǎn)生的違約金不得超過約定數(shù)額）。

　　(3)因賣方違約而產(chǎn)生的其他損失（包括遲延履行金和利息等多種損失）。

　　2、繼續(xù)履行

　　也就是說，一旦發(fā)生違約將承擔(dān)違約責(zé)任。“繼續(xù)”指債務(wù)人不能履行其合同義務(wù)或履行合同義務(wù)不符合約定；“補救”是指債務(wù)履行期限屆滿之前未履行，需要采取補救措施；“賠償”是指沒有履行或者不能及時補救而造成損失。

　　這類違約責(zé)任可以從違約當(dāng)事人不正當(dāng)利益的角度來考慮:

　　(1)為維護交易秩序而故意不完成過戶，違約后果明顯嚴重

　　(2)拒絕履行債務(wù)或遲延提供有關(guān)文件、資料、信息等

　　(3)故意拖延或拒絕提供其他履約保證，可認定為違約。

　　如果房產(chǎn)中介服務(wù)有瑕疵，導(dǎo)致房屋買賣無法完成過戶手續(xù)，中介服務(wù)機構(gòu)有義務(wù)履行自身職責(zé)和告知買方真實情況：如果買方不能配合賣方實地看房、辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，可在協(xié)議上要求房產(chǎn)中介機構(gòu)提供相應(yīng)材料：

　　一、買方對房屋的基本情況進行實地了解；

　　二、明確賣方不能協(xié)助買方完成交易，應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任；

　　三、中介機構(gòu)在一定期限內(nèi)是否能協(xié)助買方完成交易。如果房屋中介公司能保證賣方一定能完成合同項下約定的義務(wù)。

　　3、采取補救措施或賠償損失

　　如果雙方約定的期限未履行，則應(yīng)采取補救措施。此時，出賣人應(yīng)支付相當(dāng)于遲延履行期間所欠付利息或違約金的數(shù)額。這種損失的大小不影響違約方繼續(xù)履行合同義務(wù)，也不影響守約方要求解除合同并要求賠償?shù)恼埱蟆Ｍ瑫r，居間人對居間合同訂立后一方所提供的資料而未盡審查義務(wù)，也應(yīng)承擔(dān)一定責(zé)任。

　　如果居間協(xié)議未規(guī)定解除條件或者約定不明，則需要采取補救措施或賠償損失。比如：如果居間人未在房屋買賣前看房或現(xiàn)場勘查或直接提出其他有必要的要求而解除合同后出賣人就未將其所提供資料提交給出賣人但又沒有提出要求，則可以追究責(zé)任。

　　“在賣房過程中，該房產(chǎn)中介曾承諾房屋會過戶給房主，可半個月過去了，房主始終未過戶。”這是王女士一段時間以來所遭遇的一件怪事。昨日，朝陽區(qū)三里屯路的該房產(chǎn)中介已被朝陽區(qū)市場監(jiān)督管理局查封，而該房產(chǎn)中介法定代表人已被警方控制。而朝陽區(qū)房產(chǎn)交易中心相關(guān)負責(zé)人稱目前仍在積極處理此事。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，該房產(chǎn)中介存在著嚴重經(jīng)營不善及法律糾紛兩大問題：一是該公司存在大量騙購現(xiàn)象。

　　一、房主王女士：

　　去年10月，我和房主王女士經(jīng)過二手房中介看中了一套位于三里屯路203號院的兩居室。房主王芳（化名）是一位房產(chǎn)經(jīng)紀人，自稱賣房經(jīng)驗豐富。在交易過程中王芳稱房子還未過戶給她。隨后，王芳打電話給王女士說可以過戶房子，并許諾給其1.5萬元中介費。今年2月18日下午3點左右，王女士來到位于三里屯路北段301號院1802室準備過戶時，卻發(fā)現(xiàn)這套房子已被工商部門查封。此后再聯(lián)系王芳本人，她便再未與該房產(chǎn)中介聯(lián)系過。

　　二、中介張某：

　　昨天上午，記者與王女士一起來到朝陽區(qū)三里屯路的新世紀中佳房產(chǎn)中介公司，并被公司負責(zé)人張某擋在門外。記者問該中介如何辦理房屋過戶手續(xù)時，張某稱“那就是我告訴你的”。張某稱，該公司有20多名員工，而記者提出想看下他們在市場監(jiān)督管理局登記的信息及公司營業(yè)執(zhí)照，其稱“看你自己有沒有營業(yè)執(zhí)照就行”。張某稱她不清楚公司情況，也沒有看過營業(yè)執(zhí)照。隨后記者向該公司一名工作人員求證此事，對方稱未聽說此事，并表示張某就是該公司法定代表人。

　　三、中介許諾：

　　“我可以幫助您完成房屋過戶。”昨日，王女士稱，她將房子賣給一名叫李先生的男子后，中介稱要先支付2萬元定金給李先生，再將房屋過戶給他。李先生表示同意并于10月25日辦理了過戶手續(xù)，“但一直到現(xiàn)在一直沒辦成。”在買賣雙方協(xié)商無果后，該中介公司法定代表人已被警方控制。

　　四、法定代表人張某：

　　對此，朝陽區(qū)市場監(jiān)督管理局工作人員表示，此事由朝陽區(qū)市場監(jiān)督管理局負責(zé)處理，但對于記者反映的情況，則稱無法提供相關(guān)證據(jù)。昨日上午11時許，朝陽區(qū)市場監(jiān)督管理局工作人員和朝陽區(qū)市場監(jiān)督管理局技術(shù)人員先后來到三里屯路某房產(chǎn)中介公司辦公室，將該公司法定代表人張某控制。在與其溝通時，張某稱其剛從外地回來不久。但在接受警方調(diào)查時稱，因自己在外地工作，因此并未在現(xiàn)場回答記者咨詢。“目前此事我們還未給出解決方案。”朝陽區(qū)市場監(jiān)督管理局工作人員說。