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　　物業(yè)管理公司作為受托實(shí)施管理的公司，應(yīng)當(dāng)按照《物業(yè)管理服務(wù)合同》約定，履行相應(yīng)的管理義務(wù)。但是，物業(yè)管理公司是一個(gè)民事主體而非行政管理機(jī)關(guān)，因此，物業(yè)管理公司是不能采取強(qiáng)制措施的，它所能做的僅僅是在發(fā)現(xiàn)問題時(shí)向業(yè)主及使用人提出改進(jìn)意見，而不能直接采取行政制裁手段。

　　因此，只要小區(qū)管理部向業(yè)主提出了整改意見，應(yīng)當(dāng)說就已盡到了依管理合同而履行的義務(wù)，對(duì)于業(yè)主的違約行為物業(yè)管理公司不承擔(dān)責(zé)任。

　　但是，如果物業(yè)管理公司根本沒有履行監(jiān)督管理義務(wù)，沒有能夠及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題并提出建議，也沒有及時(shí)告知有關(guān)部門或業(yè)主委員會(huì)，物業(yè)管理公司就違背了物業(yè)管理合同的義務(wù)，此時(shí)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

　　綜上可知，業(yè)主違章搭建的行為影響了小區(qū)這個(gè)整體商品的整體外觀，且沒有履行對(duì)業(yè)主自身行為規(guī)范的約定，物業(yè)公司是有必要對(duì)其進(jìn)行監(jiān)管和限制的；但物業(yè)管理公司拆除窗框的做法，也超越了其管理權(quán)限，且不利于矛盾的解決。物業(yè)公司應(yīng)把握好尺度，使用較為委婉的方法，融管理于服務(wù)中，設(shè)法得到業(yè)主的理解與支持。

　　商戶欠租物業(yè)能夠采取強(qiáng)制措施嗎

　　1、物業(yè)項(xiàng)目在招租招商過程中，要對(duì)租戶的商業(yè)信譽(yù)及其行業(yè)前景做出適當(dāng)?shù)恼{(diào)研，盡可能避免可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。

　　2、一般情況下，對(duì)欠租租戶的處理要依據(jù)1998年建設(shè)部《關(guān)于物業(yè)轉(zhuǎn)讓、租賃的管理準(zhǔn)則》規(guī)定：對(duì)欠租人先進(jìn)行書面催租，如果沒有得到有效回應(yīng)，則以書面形式說明期限，并采取措施，這類措施的實(shí)施要堅(jiān)決有效，要有層次，要能夠解決問題，并且可以把出現(xiàn)后遺癥的可能性降至最低。

　　3、個(gè)別情況下，也要體諒某些租戶，特別是那些“質(zhì)地較為優(yōu)良”的公司或?qū)φ麄€(gè)項(xiàng)目較有影響的公司可能遇到的特殊困難，不排除在特定條件下做出適當(dāng)?shù)膶捪藓蜏p免，在對(duì)這類公司采取處理措施時(shí)一般應(yīng)適當(dāng)留出余地。

　　4、對(duì)欠租租戶采取措施的基礎(chǔ)是與之簽署了具備法律效力的租賃合同，因而合同文本的有效性非常重要。這些文本當(dāng)然要通過律師審核，但僅僅通過律師審核是不夠的，如果有條件，最好能夠征詢一下物業(yè)管理專家們的意見。

　　面對(duì)樓上漏水卻遲遲未得到解決，甚至物業(yè)也置之不理的情況，作為樓下住戶的您一定感到非常困擾和無奈。別擔(dān)心，深圳房產(chǎn)糾紛律師為您提供一些實(shí)用的建議和解決方法，幫助您有效應(yīng)對(duì)這一難題。

　　### 一、確認(rèn)漏水原因與責(zé)任歸屬

　　首先，需要明確的是漏水的原因和責(zé)任歸屬。根據(jù)《中華人民共和國民法典》第二百九十六條的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人因用水、排水等利用相鄰不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)盡量避免對(duì)相鄰的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人造成損害。因此，如果樓上漏水是由于其不當(dāng)行為或疏于管理導(dǎo)致的，樓上業(yè)主應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

　　1. **自行勘查**：初步判斷漏水點(diǎn)及原因，如管道老化、防水層失效等。

　　2. **專業(yè)鑒定**：若自行難以確定，可請(qǐng)專業(yè)維修人員或第三方鑒定機(jī)構(gòu)進(jìn)行勘查，明確責(zé)任。

　　### 二、與樓上鄰居友好協(xié)商

　　在明確了漏水原因和責(zé)任后，第一步應(yīng)嘗試與樓上鄰居進(jìn)行友好協(xié)商，畢竟遠(yuǎn)親不如近鄰，和睦的鄰里關(guān)系有助于問題的順利解決。

　　1. **主動(dòng)溝通**：以平和的態(tài)度向樓上鄰居說明情況，請(qǐng)求其盡快采取措施修復(fù)漏水問題。

　　2. **提出方案**：可以共同商討解決方案，如共同請(qǐng)專業(yè)維修人員上門查看等。

　　3. **書面通知**：若口頭協(xié)商無果，可通過書面形式發(fā)送《告知函》，要求其在合理期限內(nèi)修復(fù)漏水問題。

　　### 三、求助物業(yè)或社區(qū)居委會(huì)

　　如果樓上鄰居不配合，您可以求助于小區(qū)物業(yè)或社區(qū)居委會(huì)。他們作為中間協(xié)調(diào)者，有時(shí)能促成雙方達(dá)成一致。

　　1. **聯(lián)系物業(yè)**：向物業(yè)公司反映情況，要求其介入調(diào)解，并監(jiān)督樓上鄰居的修復(fù)工作。

　　2. **社區(qū)居委會(huì)**：若物業(yè)不作為，可進(jìn)一步向社區(qū)居委會(huì)求助，利用社區(qū)的力量推動(dòng)問題的解決。

　　### 四、采取法律手段維權(quán)

　　當(dāng)協(xié)商無果、物業(yè)不管時(shí)，您可以考慮通過法律途徑來維護(hù)自己的合法權(quán)益。以下是一些具體的步驟和注意事項(xiàng)：

　　1. **收集證據(jù)**：拍攝照片、視頻等證據(jù)材料，記錄漏水情況及造成的損失；保留與樓上鄰居、物業(yè)溝通的記錄。

　　2. **提起訴訟**：向法院提起相鄰權(quán)糾紛訴訟，要求樓上鄰居停止侵害、排除妨礙、賠償損失等。

　　3. **申請(qǐng)?jiān)V前調(diào)解**：在正式立案前，可向法院申請(qǐng)?jiān)V前調(diào)解，爭(zhēng)取以更快速、和平的方式解決糾紛。

　　4. **執(zhí)行判決**：若法院判決支持您的訴求，但樓上鄰居仍不履行義務(wù)，可申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。

　　### 五、案例分析與注意事項(xiàng)

　　在實(shí)際案例中，因樓上漏水引發(fā)的糾紛屢見不鮮。例如，某小區(qū)高層住宅因樓上鄰居洗澡時(shí)大量積水滲漏至樓下，導(dǎo)致樓下天花板受損嚴(yán)重。樓下住戶多次與樓上協(xié)商無果后，委托律師提起訴訟，最終法院判決樓上鄰居承擔(dān)全部修復(fù)費(fèi)用及樓下住戶的部分財(cái)產(chǎn)損失。

　　在處理此類糾紛時(shí)，需要注意以下幾點(diǎn)：

　　1. **及時(shí)行動(dòng)**：漏水問題一旦發(fā)現(xiàn)應(yīng)立即采取措施，避免損失擴(kuò)大。

　　2. **保留證據(jù)**：證據(jù)是維權(quán)的關(guān)鍵，務(wù)必做好收集和保存工作。

　　3. **合法合規(guī)**：在維權(quán)過程中應(yīng)遵守法律法規(guī)，不得采取過激行為。

　　4. **尋求專業(yè)幫助**：如有需要，可及時(shí)咨詢專業(yè)律師或相關(guān)機(jī)構(gòu)以獲取更準(zhǔn)確的法律意見和幫助。

　　總之，面對(duì)樓上漏水物業(yè)不管的情況，我們應(yīng)保持冷靜和理性，通過友好協(xié)商、求助物業(yè)、法律維權(quán)等多種途徑來解決問題。同時(shí)，也應(yīng)加強(qiáng)鄰里之間的溝通和理解，共同維護(hù)和諧的居住環(huán)境。

　　業(yè)主在購買房屋時(shí)，已與開發(fā)商簽訂了房屋買賣合同。作為開發(fā)商，按照合同約定收取業(yè)主的購房款，就應(yīng)該履行向業(yè)主交付房屋的義務(wù)，這與物業(yè)管理公司是沒有關(guān)系的。

　　如果開發(fā)商或是物業(yè)管理公司因?yàn)闃I(yè)主沒有簽訂業(yè)主公約、對(duì)物業(yè)管理公司協(xié)議有意見而拒絕給業(yè)主辦理入住手續(xù)、不給業(yè)主鑰匙等，這種行為構(gòu)成開發(fā)商對(duì)業(yè)主的違約，也是對(duì)業(yè)主權(quán)益的侵害。

　　業(yè)主有下列權(quán)利：

　　（一）對(duì)物業(yè)的基本情況和有關(guān)資料行使權(quán)利；

　　（二）執(zhí)行物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)物業(yè)管理行政主管部門或者其他有關(guān)部門依法頒發(fā)的組織的決定和其他處理物業(yè)事務(wù)的決定；參與物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主、物業(yè)使用人的管理活動(dòng)。

　　（三）業(yè)主權(quán)利受到侵害的主體依法享有訴訟或者向人民法院提起訴訟的權(quán)利；

　　（四）對(duì)違反法律、法規(guī)或者管理規(guī)約所產(chǎn)生的民事責(zé)任享有或承擔(dān)；

　　（五）對(duì)物業(yè)共用部分的使用、收益和處分擁有最終參與權(quán)和監(jiān)督權(quán)；

　　（六）依法對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)的權(quán)利；

　　（七）參與物業(yè)管理活動(dòng)中發(fā)生的費(fèi)用和物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收支、支付問題等權(quán)利。

　　逼迫業(yè)主簽訂3年的物業(yè)管理協(xié)議是沒有道理的，既不符合國家有關(guān)的法律規(guī)定，也與目前物業(yè)管理市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)格格不入。如果物業(yè)管理公司因?yàn)橐陨显蚓芙^交付鑰匙，作為業(yè)主，可以直接找開發(fā)商交涉，如果不成，可以到法院起訴開發(fā)商違約，并要求其承擔(dān)違約導(dǎo)致的損失賠償。

　　讓不讓業(yè)主開車進(jìn)小區(qū)和業(yè)主買不買車位是兩個(gè)完全不同的法律問題。物業(yè)不讓業(yè)主開車進(jìn)小區(qū)，侵犯了業(yè)主的自由出入權(quán)。業(yè)主購買了商品房，對(duì)小區(qū)院落內(nèi)的處地享有共同使用權(quán)，車位只是商品房的附屬物，業(yè)主有商品房就是物權(quán)所有人。該物業(yè)公司以不購買車位為由不讓業(yè)主開車進(jìn)入小區(qū)的做法侵犯了業(yè)主的物權(quán)。

　　如果小區(qū)內(nèi)要收取車位費(fèi)首先應(yīng)由業(yè)委會(huì)通過，按照物價(jià)部門的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，并報(bào)街道辦、派出所等有關(guān)部門備案。如果小區(qū)內(nèi)沒有業(yè)主的合法組織，則需由全體業(yè)主協(xié)商通過。在業(yè)主不知情的情況下，物業(yè)公司擅自定價(jià)的做法是不合法的。

　　業(yè)主們因車位權(quán)屬問題產(chǎn)生糾紛已經(jīng)是不爭(zhēng)的事實(shí)了。因此，為了維護(hù)業(yè)主們的合法權(quán)益，針對(duì)這種情況，法院對(duì)此也是采取了相應(yīng)的處理措施：首先確認(rèn)小區(qū)停車位歸屬業(yè)主共有；其次與業(yè)主委員會(huì)協(xié)商解決；再次向開發(fā)商及物業(yè)主管部門反映，要求其履行義務(wù)提供車位權(quán)屬證明材料；最后向法院申請(qǐng)查封業(yè)主所擁有車位產(chǎn)權(quán)證明文件。

　　本案中，開發(fā)商和業(yè)主之間屬于合作關(guān)系：開發(fā)商是車位銷售方也就是開發(fā)商與業(yè)主簽訂了購買合同（也就是車位使用權(quán)),由開發(fā)商提供車位使用信息和車位使用證明文件；物業(yè)公司是車位服務(wù)方也就是小區(qū)內(nèi)其他物業(yè)管理服務(wù)方也是車位使用方。

　　開發(fā)商在沒有獲得業(yè)主授權(quán)同意之下可以將車位使用權(quán)作為抵押物向銀行貸款辦理不動(dòng)產(chǎn)抵押登記，但是物業(yè)公司作為小區(qū)內(nèi)服務(wù)方和業(yè)主委員會(huì)之間簽訂了購買合同（也就是車位權(quán)屬證明文件),且根據(jù)合同約定雙方之間為委托代理關(guān)系，因此也就形成了一種委托關(guān)系。

　　根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第62條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照約定提供物業(yè)服務(wù)”以及《物業(yè)管理?xiàng)l例》相關(guān)規(guī)定執(zhí)行；物業(yè)服務(wù)企業(yè)未履行物業(yè)服務(wù)合同約定或者法律、法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人承擔(dān)法律責(zé)任的事項(xiàng)的除外。

　　在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生突發(fā)事件或者意外事件的時(shí)候，應(yīng)當(dāng)立即采取避險(xiǎn)措施以避免損害擴(kuò)大或者造成其他損害；并應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)提供應(yīng)急處置措施和相關(guān)技術(shù)服務(wù)和協(xié)助。

　　緊急情況下依法可以采取自救措施的；其他相關(guān)事項(xiàng)可以根據(jù)實(shí)際情況向當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)報(bào)案或依法向有關(guān)部門求助。對(duì)采取相應(yīng)措施仍不能消除危險(xiǎn)的，應(yīng)當(dāng)立即向公安機(jī)關(guān)報(bào)告。

　　根據(jù)物業(yè)管理的理論，業(yè)主有監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利。該小區(qū)沒有安裝監(jiān)控器，是屬于物業(yè)的過錯(cuò)，應(yīng)該由物業(yè)承擔(dān)維修責(zé)任。非常幸運(yùn)的是，該小區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，因?yàn)闃I(yè)主提出的建議和意見，馬上認(rèn)識(shí)到了不足之處，并及時(shí)的采取措施，計(jì)劃安裝監(jiān)控器，這樣使業(yè)主的權(quán)利得到了保障。

　　同時(shí)，根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例第三十六條：物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

　　對(duì)于育嬰師、月嫂、阿姨這類家政服務(wù)人員，如果遇上元旦、春節(jié)，能不能適用法定節(jié)假日期間的3倍工資呢？

　　答案：并不能。3倍工資是勞動(dòng)關(guān)系里的，通俗來說，就是固定上班，拿工資交社保的。

　　但是提供各類家政服務(wù)，是民法上的勞務(wù)雇傭關(guān)系，并不適用勞動(dòng)法律關(guān)系，也就不存在3倍工資。如果有，那就是簽署的合同里面，雇主答應(yīng)了遇到法定節(jié)假日按3倍計(jì)算勞務(wù)報(bào)酬，那才算數(shù)。

　　《勞動(dòng)法》第44條：有下列情形之一的，用人單位應(yīng)當(dāng)按照下列標(biāo)準(zhǔn)支付高于勞動(dòng)者正常工作時(shí)間工資的工資報(bào)酬： （一）安排勞動(dòng)者延長工作時(shí)間的，支付不低于工資的百分之一百五十的工資報(bào)酬； （二）休息日安排勞動(dòng)者工作又不能安排補(bǔ)休的，支付不低于工資的百分之二百的工資報(bào)酬； （三）法定休假日安排勞動(dòng)者工作的，支付不低于工資的百分之三百的工資報(bào)酬。

　　昨天有人跟我說，家政服務(wù)群體工作很辛苦，平時(shí)很孤獨(dú)（家里條件好的也不會(huì)出來從事這么辛苦的工作），很多跟雇主沒有合同。會(huì)遭遇追索勞務(wù)報(bào)酬糾紛、人身傷害糾紛、自己家庭的婚姻糾紛、孩子撫養(yǎng)費(fèi)糾紛一類的，加上許多文化層次不高的，對(duì)于法律更是不了解。于是我決定整理需求，寫一本家政服務(wù)人員必備的法律知識(shí)讀本。

　　有人跟我說，愿意承擔(dān)1000本的印刷費(fèi)，來發(fā)給自己群里的家政服務(wù)人員。感覺還是很好的，人間自有真情在對(duì)自己身邊的朋友是很關(guān)懷的。以上內(nèi)容轉(zhuǎn)載自上海拖欠工資律師季宏偉朋友圈，歡迎大家咨詢！