買(mǎi)房前向賣(mài)方支付20萬(wàn)定金。最后，購(gòu)房合同沒(méi)有簽訂。買(mǎi)方持有之前的協(xié)議起訴要求雙倍返還40萬(wàn)定金。但被法院駁回。關(guān)于定金我們需要注意什么？讓上海房產(chǎn)官司律師帶領(lǐng)我們來(lái)看看案件的詳細(xì)情況：

　　看上合適的房子付20萬(wàn)定金。

　　2020年9月，陸先生從房屋中介了解到浙江余姚市丈亭鎮(zhèn)的一家工廠。經(jīng)過(guò)多次現(xiàn)場(chǎng)觀看，陸先生決定購(gòu)買(mǎi)工廠。同年12月，陸先生就購(gòu)買(mǎi)工廠的細(xì)節(jié)與業(yè)主家屬林某協(xié)商后，當(dāng)天通過(guò)銀行轉(zhuǎn)賬匯款20萬(wàn)元作為定金。林某在《工廠銷(xiāo)售定金收據(jù)》上作為收款人簽字，其中規(guī)定如果買(mǎi)方不想購(gòu)買(mǎi)工廠，該定金屬于賣(mài)方。如果賣(mài)方不愿意出售工廠，定金將雙倍返還賣(mài)方。雙方同意在一周內(nèi)簽訂工廠銷(xiāo)售合同。

　　然而，由于工廠銷(xiāo)售范圍、支付方式等主要合同條款未能達(dá)成協(xié)議，房屋銷(xiāo)售合同未能簽訂。考慮到雙方未能就合同內(nèi)容達(dá)成共識(shí)，林幾天后將20萬(wàn)元押金退還給陸先生。
 

　　買(mǎi)賣(mài)告吹買(mǎi)家要求雙倍返還定金。

　　最后看中的房子交了定金，房款也準(zhǔn)備好了，只是一腳簽了合同，賣(mài)家卻不賣(mài)，讓陸先生無(wú)奈又生氣。為此，陸先生向余姚市人民法院起訴了林。

　　陸先生認(rèn)為，在審判過(guò)程中，雙方就合同簽訂的主要條款達(dá)成協(xié)議，并向被告交付了20萬(wàn)元定金。同時(shí)，定金收據(jù)規(guī)定，正式合同將在一周內(nèi)簽訂。現(xiàn)在林拒絕簽字，有過(guò)錯(cuò)，所以他要求林雙倍退還40萬(wàn)元的定金。

　　對(duì)此，林某辯稱(chēng)，首先，他只是談判工廠銷(xiāo)售的代表，而不是所有者。第二，雙方尚未就工廠價(jià)格、付款方式、交付程序三個(gè)重要條件達(dá)成協(xié)議，根本無(wú)法簽訂購(gòu)買(mǎi)合同。由于工廠銷(xiāo)售合同尚未簽訂，押金收據(jù)也應(yīng)無(wú)效。第三，雙方未簽訂購(gòu)買(mǎi)合同是協(xié)商不成的，不是被告的單方面過(guò)錯(cuò)，不適用定金罰款。因此，法院要求駁回原告的訴訟請(qǐng)求。
 

　　定金收據(jù)有效但不適用于定金罰款。

　　經(jīng)審理，法院認(rèn)為，工廠銷(xiāo)售定金收據(jù)是當(dāng)事人的真實(shí)意圖，其法律效力自當(dāng)事人實(shí)際交付定金時(shí)產(chǎn)生。那么，被告是否應(yīng)當(dāng)按照定金收據(jù)的約定承擔(dān)雙倍定金返還的違約責(zé)任呢？

　　上海房產(chǎn)官司律師根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十五條規(guī)定的精神，定金罰款適用于一方有過(guò)錯(cuò)和違約的情形。在本案中，法院認(rèn)為不足以確定被告的違約和單方面過(guò)錯(cuò)，原因如下：

　　1、雙方未就合同主要條款達(dá)成協(xié)議，最終未能正式簽訂合同，無(wú)法證明是被告違約和單方面過(guò)錯(cuò)造成的。適用定金罰款的前提是雙方應(yīng)就房屋銷(xiāo)售的主要條款達(dá)成協(xié)議。如果雙方未就房屋銷(xiāo)售的主要條款達(dá)成協(xié)議，則適用定金罰款顯然違反了合同法的自愿和公平原則。具體而言，在本案中，《定金收據(jù)》沒(méi)有明確記錄雙方達(dá)成協(xié)議的主要合同條款，包括房地產(chǎn)銷(xiāo)售范圍、銷(xiāo)售價(jià)格和付款方式，因此很難推定雙方已完全協(xié)商一致。原告提供的證據(jù)只能表明雙方對(duì)合同的主要條款存在爭(zhēng)議，也不能證明未簽訂正式合同是由被告違約和單方面過(guò)錯(cuò)造成的。

　　第二，在談判過(guò)程中，原告沒(méi)有履行謹(jǐn)慎的義務(wù)，雙方都有過(guò)錯(cuò)。作為一個(gè)常識(shí)和理性的市場(chǎng)交易主體，原告應(yīng)在交易過(guò)程中履行必要的謹(jǐn)慎義務(wù)，知道被告不是財(cái)產(chǎn)所有者，被告的行為不足以讓原告有充分的理由相信他的代理權(quán)。

　　綜上所述，如果雙方最終未能簽訂正式合同，不僅要?dú)w咎于被告，還要合理推定談判失敗。因此，本案不適用定金罰款，被告不需要承擔(dān)雙倍返還定金的違約責(zé)任。原告在一審判決后上訴。最近，二審法院維持了原判。

       上海房產(chǎn)官司律師提醒

　　定金作為一種普遍適用的金錢(qián)擔(dān)保，對(duì)促進(jìn)雙方信守承諾、提高交易效率具有積極意義，廣泛應(yīng)用于日常買(mǎi)車(chē)、買(mǎi)房等交易過(guò)程中。與保證、抵押、質(zhì)押、留置等保證債權(quán)人利益的擔(dān)保不同，定金為雙方的履行提供了保障。換句話說(shuō)，定金的懲罰性法律效力可能發(fā)生在支付定金的一方或接受定金的一方。在日常經(jīng)營(yíng)和生活中，合同簽訂者往往認(rèn)為只要簽訂定金合同，就可以放心，但事實(shí)并非如此。法官提醒我們：

　　1、定金罰款的適用是有條件的。作為合同當(dāng)事人，雙方有義務(wù)積極、誠(chéng)實(shí)地協(xié)商合同，盡快促進(jìn)合同。如果您忽視履行相應(yīng)義務(wù)，導(dǎo)致合同未能簽訂，即使您簽訂了定金合同，也不能適用定金罰款。同時(shí)，如果你想申請(qǐng)雙重返還罰款，你必須注意這些細(xì)節(jié)！包括定金必須實(shí)際交付，主合同必須有效，合同未訂立為單方面違約等。

　　2、在交易過(guò)程中，我們應(yīng)履行必要的謹(jǐn)慎義務(wù)。簽訂合同時(shí)，買(mǎi)方應(yīng)履行必要的謹(jǐn)慎義務(wù)，如核實(shí)房屋所有人信息、房屋是否被占用等相關(guān)信息，并在合同中明確交付的具體時(shí)間和地點(diǎn)，防止雙方在履行合同時(shí)發(fā)生爭(zhēng)議。

 

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