上海房產(chǎn)律師淺談?dòng)嘘P(guān)房產(chǎn)可能遇到的法律糾紛。

　　一、廣告欺騙

　　當(dāng)初樓盤廣告堪稱是鋪天蓋地，而多數(shù)人也信任廣告效應(yīng)，房屋畢竟不可能像買車那樣，能夠先體驗(yàn)。要注意在買房子的時(shí)候要選擇正規(guī)房屋銷售地點(diǎn)，有固定地點(diǎn)，證件齊全的房地產(chǎn)企業(yè)，不要選擇路邊野廣告的消息。

　　有些人會(huì)應(yīng)用外部?jī)r(jià)等釣餌騙取消費(fèi)者的款項(xiàng)，所以在選擇時(shí)要謹(jǐn)慎，不要輕信小廣告之類的。在選房屋的時(shí)間，除了要實(shí)地看房之外，還要檢察房地產(chǎn)商的業(yè)務(wù)執(zhí)照和“五證兩書(shū)”，即《國(guó)有地皮應(yīng)用權(quán)證》、《設(shè)置裝備建設(shè)用地計(jì)劃許可證》、《修筑工程施工許可證》、《設(shè)置裝備建設(shè)工程計(jì)劃許可證》、《商品房預(yù)售許可證》、《房屋質(zhì)量保證書(shū)》、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》，另外，交房時(shí)開(kāi)發(fā)商是否提供“一表兩書(shū)“，即《竣工驗(yàn)收備案表》、《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《房屋移交書(shū)》。缺少任何一項(xiàng)都有可能給接下來(lái)的購(gòu)房或者交房帶來(lái)麻煩。

　　二、定金糾紛

　　在所有問(wèn)題都懂得清晰并盤算購(gòu)置時(shí)，消費(fèi)者就要開(kāi)始支付必定的金額了。在此，需求揭示購(gòu)房者要分清“訂金”以及“定金”的差別。定金,簡(jiǎn)略的說(shuō)就是預(yù)先給付開(kāi)發(fā)商的金額，需要注意的是如果購(gòu)房者違約，定金不會(huì)退還，如果開(kāi)發(fā)商違約，就要向購(gòu)買方雙倍返還定金。

　　而訂金是在房產(chǎn)買賣業(yè)務(wù)過(guò)程當(dāng)中預(yù)付款性子的一種領(lǐng)取，不具有定金的性子，定金也就當(dāng)然不及時(shí)合用。“訂金”在法律上沒(méi)有明文規(guī)定，在市場(chǎng)上近似的稱說(shuō)另有“認(rèn)籌金”、“誠(chéng)意金”等。出現(xiàn)在房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)中的“訂金”，是購(gòu)房者對(duì)開(kāi)發(fā)商的保障，在實(shí)踐中一般被視為預(yù)付款。如果買方交付的是“訂金”，不論哪一方反悔，賣方都只須原數(shù)退還“訂金”就可。

　　無(wú)非，要揭示的是，購(gòu)買者在領(lǐng)取金額簽約合同時(shí)，一定要認(rèn)真瀏覽，合同上一般會(huì)注明這筆金額是否會(huì)退還、幾個(gè)工作日內(nèi)退還等重要內(nèi)容。

　　三、霸王合同

　　在房屋買賣中，盡管房屋買賣合同有固定范本，但依舊有房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商會(huì)基于某些要素的思量在合同中加入對(duì)購(gòu)房者不公平的條款。雖然購(gòu)房者有話語(yǔ)權(quán)，但是如果要購(gòu)買該開(kāi)發(fā)商的房子就必須簽署這樣的合同，這也就是我們所說(shuō)的霸王條款，對(duì)于這些條款消費(fèi)者似乎很難反抗。

　　值得揭示的是，一般霸王條目多藏匿于購(gòu)房合同的補(bǔ)充協(xié)議中，而這些補(bǔ)充協(xié)議都基本是開(kāi)發(fā)商的律師團(tuán)隊(duì)本著維護(hù)開(kāi)發(fā)商的態(tài)度而制定的，購(gòu)房者一定要對(duì)合同中的任一細(xì)節(jié)都多加留心，特別是附在后文的補(bǔ)充協(xié)議，這往往會(huì)成為不少糾紛的導(dǎo)火線。

　　四、房屋質(zhì)量

　　商品房品質(zhì)對(duì)消費(fèi)者來(lái)講尤其首要，它不但關(guān)系其寓居平安，并且也關(guān)系其寓居溫馨的水平。然而有的開(kāi)發(fā)商修筑的商品房卻存在如許或那樣的品質(zhì)缺點(diǎn)，緊張侵害了消費(fèi)者的正當(dāng)權(quán)益。以是倡議購(gòu)房者要認(rèn)真對(duì)待驗(yàn)房環(huán)節(jié)，如果經(jīng)濟(jì)條件允許，可以選擇專業(yè)的驗(yàn)房公司驗(yàn)房。如果是自己驗(yàn)房的話，最好在收房之前就先去網(wǎng)上一下相關(guān)知識(shí)，驗(yàn)房的時(shí)候要多注意建筑結(jié)構(gòu)、門窗、墻面、地面、頂棚、防水工程、采暖系統(tǒng)、給水、排水系統(tǒng)、室內(nèi)電氣工程安裝質(zhì)量等方面。

　　關(guān)于一般的不符合品質(zhì)請(qǐng)求的房屋，購(gòu)房者可要求開(kāi)發(fā)商維修，因維修致使房屋使用功能受到影響或給購(gòu)買人造成損失的，也可向開(kāi)發(fā)索取賠償。

　　而關(guān)于嚴(yán)重不符合品質(zhì)請(qǐng)求的房屋，購(gòu)房者應(yīng)先要求房屋所在地的房屋工程品質(zhì)監(jiān)視單元檢查，在取得房屋質(zhì)量鑒定不合格的證書(shū)后，可要求開(kāi)發(fā)商予以退房。對(duì)消費(fèi)者的正當(dāng)要求，開(kāi)發(fā)商不予理睬的，可以向消費(fèi)者協(xié)會(huì)投訴或者向房屋所在地人民法院起訴。

　　五、面積縮水

　　依據(jù)圖紙建筑的房屋面積不可能正確到100％，為此國(guó)家也制訂了3％的面積浮動(dòng)。可是很多置業(yè)者會(huì)發(fā)現(xiàn)交房時(shí)面積誤差率超過(guò)了浮動(dòng)的范圍，錢交了面積卻少了。

　　依據(jù)相關(guān)法律說(shuō)明，房屋套內(nèi)修筑面積或修筑面積與商定面積不符時(shí)，合同有商定的從商定，無(wú)商定的偏差比例在3％之內(nèi)的雙方據(jù)實(shí)結(jié)算，若超過(guò)3％買房人可要求退房并主張返還已付購(gòu)房款及利息。在此提醒，在簽訂合同時(shí)應(yīng)注意約定細(xì)節(jié)。因此建議買受人在簽合同時(shí)，要把建筑面積與套內(nèi)建筑面積都做約定。

　　六、規(guī)劃變樣

　　這幾年，計(jì)劃變換致使后期業(yè)主找事的案例也是時(shí)有產(chǎn)生，此中包括了在同一個(gè)小區(qū)內(nèi)將別墅區(qū)域洋房區(qū)隔開(kāi)、將規(guī)劃建為別墅的后續(xù)用地改成建造高層洋房等等。

　　依據(jù)法律規(guī)定，小區(qū)建成入住，產(chǎn)權(quán)即產(chǎn)生轉(zhuǎn)移，產(chǎn)權(quán)所有人已經(jīng)過(guò)開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)為全部業(yè)主，這時(shí)候，開(kāi)發(fā)商在沒(méi)得到全部業(yè)主批準(zhǔn)的情況下，是無(wú)權(quán)私自轉(zhuǎn)變小區(qū)私有地皮用處的。業(yè)主們能夠去相關(guān)部分查閱小區(qū)的團(tuán)體規(guī)劃審批，如果該地塊屬于小區(qū)已經(jīng)入住的部分，那么，就可以有充分理由認(rèn)為這種規(guī)劃變更是不合法的。另外，即便是建設(shè)中的小區(qū)，開(kāi)發(fā)商要變更已經(jīng)對(duì)外宣傳的規(guī)劃，也應(yīng)該對(duì)全體業(yè)主公示，在大部分業(yè)主沒(méi)有異議的情況下，才可以變更。如有更多房產(chǎn)問(wèn)題，可以在線咨詢上海房產(chǎn)律師。

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