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開發(fā)商不實宣傳導(dǎo)致的房產(chǎn)買賣糾紛

法律案例 2022-06-01 10:05:511617策法網(wǎng)
【導(dǎo)讀】開發(fā)商夸大宣傳別墅品質(zhì)及配套,交房時母雞變鴨,最終被告上法庭,被判敗訴。

案情簡介:
 
  某房地產(chǎn)開發(fā)公司在知名報刊、項目網(wǎng)站等多種媒體上宣傳其開發(fā)的別墅小區(qū)。顧小姐根據(jù)其廣告宣傳、樣板區(qū)的狀況,在該別墅外部環(huán)境尚未竣工的情況下,與該房地產(chǎn)開發(fā)公司簽署了《商品房預(yù)售合同》購買了其開發(fā)的別墅。顧小姐在對該別墅進行驗收時發(fā)現(xiàn):該別墅外的堆坡高度僅為30-50厘米,樹木綠化帶僅20米,且均為小樹苗;小區(qū)內(nèi)人工湖面積及綠化面積僅為宣傳的1/3 大;會所沒有投入使用;開發(fā)商告知幼兒園取消;裝飾裝修材料及配套設(shè)施也均為國產(chǎn)產(chǎn)品。與開發(fā)公司的承諾、售樓廣告的介紹以及樣板房的情況相距甚遠。
 
  顧小姐因此多次與開發(fā)公司交涉,因交涉未果,顧小姐只得委托筆者向法院提起訴訟。1、要求開發(fā)公司按照廣告宣傳和樣板房標準進行整改,更換裝飾材料,擴大人工湖、草地面積,更換綠化樹木;2、恢復(fù)幼兒園;3、賠償其損失。
 
  開發(fā)商辯稱:1、商品房的廣告宣傳為邀約邀請,而非合同條款;宣傳資料中已經(jīng)聲明“有關(guān)圖文僅供參考,最終以政府部門的批準及法律文件為準”的提示語。2、該別墅外的堆坡及綠化屬于小區(qū)紅線外的市政設(shè)施,與開發(fā)商無關(guān);3、幼兒園取消是經(jīng)政府批準的規(guī)劃變更;3、所有裝飾裝修的材料品牌與宣傳一致。
 
  法院經(jīng)審理查明:1、該別墅外的堆坡高度為30-50厘米,綠化為小樹苗;位置在小區(qū)紅線外;2、裝飾裝修材料及設(shè)備品牌與宣傳一致,但是屬于國產(chǎn)產(chǎn)品,非進口產(chǎn)品;3、小區(qū)內(nèi)人工湖面積及綠化面積僅為宣傳的1/3。
 
  依據(jù)上述事實,法院對于原告提出要求被告繼續(xù)履行承諾的訴訟請求,法庭根據(jù)被告的履行現(xiàn)狀及是否具備繼續(xù)履行的條件等事實予以綜合考慮,對于能夠繼續(xù)履行部分,判決繼續(xù)履行;不能履行的部分,原告今后可以就此另訴要求被告賠償相應(yīng)損失。法院具體判決如下:1、被告于判決生效后90日內(nèi),更換裝飾裝修材料,費用由被告自行承擔(dān);2、駁回原告的其他訴訟請求。
 
 
辦案小結(jié):
 
  以本案為例,交付房屋與銷售廣告宣傳不符的商品房買賣糾紛的爭議焦點集中在出賣人的商品房銷售廣告和宣傳資料中的說明和允諾,是否可以視為要約。
 
  筆者認為,符合以下3個條件的說明和允諾,即可視為要約:
 
  1、該內(nèi)容是對開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾。“商品房規(guī)劃范圍”是指《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》確定的用地范圍,在開發(fā)商土地證體現(xiàn)的是商品房共用土地面積的四至范圍。“相關(guān)設(shè)施”包括基礎(chǔ)設(shè)施和相關(guān)配套設(shè)施;基礎(chǔ)設(shè)施如:供暖、供電、景觀綠化、道路、停車場等;相關(guān)配套設(shè)施如:商業(yè)、服務(wù)業(yè)、教育等公共設(shè)施的配套。如果在售樓廣告中介紹購買該商品房可以入學(xué)某著名小學(xué),一般認為則并不符合“視為要約”的條件,具體講就是學(xué)校設(shè)施并不在商品房規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施。
 
  2、對房屋的說明和允諾應(yīng)具體確定。具體確定的判斷標準應(yīng)當以普通購房者為標準,不能以行業(yè)專家的眼光審視。如,小區(qū)綠化率達到80%、每單元配有某品牌電梯兩部等,可以認為是具體確定。但象“高尚社區(qū)”、“北美風(fēng)情的園林”等宣傳,其判斷標準難以明確,不應(yīng)認定為具體確定。
 
  3、該說明和允諾對商品房買賣合同的訂立和房屋價格的確定有重大影響。一般來說,房屋的質(zhì)量、裝飾裝修的材料、采光、景觀綠化等都對商品房買賣合同的訂立和房屋價格的確定有重大影響。只要買受人就該具體明確的說明和允諾提出與出賣人簽訂商品房買賣合同的,即使該內(nèi)容未訂入商品房買賣合同中,也應(yīng)視為合同內(nèi)容。出賣人交付的房屋及相關(guān)設(shè)施不符合廣告和宣傳中的具體確定的說明和允諾的,將承擔(dān)違約責(zé)任。
 


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