最高國家人民對于法院通過的《關于審理過程中涉及企業(yè)國有土地資源使用權合同管理糾紛解決案件可以適用我國法律環(huán)境問題的解釋》開宗明義地提出，“根據(jù)《民法通則》、《合同法》、《土地管理法》、《城市發(fā)展房地產(chǎn)管理法》等法律制度規(guī)定，結合其他民事審判工作實踐，就審理涉及國有土地使用權合同關系糾紛處理案件具體適用不同法律的問題，制定本解釋。”上海房產(chǎn)糾紛律師為您講解一下有關的情況。

這一影響司法解釋為認定出讓合同為民事合同內(nèi)容提供了法律理論依據(jù)，并且在學習時間教育集團有限公司訴浙江省玉環(huán)縣國土局土地使用權出讓合同糾紛案中，最高人民法院的判決援用了合同法中關于要約、要約邀請和締約過失責任的相關政策規(guī)定。

　　然而，第三巡回法院最高人民法院在江蘇省一家公司顧、王 Yancheng Dafeng District 政府和上訴人鹽城市大豐區(qū)國土資源局建設用地使用權轉讓案中，二審調(diào)解文件將建設用地使用權轉讓合同定性為行政協(xié)議;2015年12月，浙江省高級人民法院發(fā)布《關于房屋征收、搬遷糾紛案件受理的通知》 ，將國有土地使用權轉讓合同定性為行政協(xié)議，作為行政案件審理。

　　對收回企業(yè)國有土地資源使用權進行程序的表述“語焉不詳”。

　　1、《土地管理法》第58條規(guī)定了建設用地使用權提前收回的行政機關、審批機關、法律事由和賠償規(guī)則，但沒有規(guī)定國家行使提前收回權應當遵循哪些法律程序。

　　2、根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第二十條和《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十二條的規(guī)定，國家因公共利益需要提前收回國有土地使用權，應當遵循法定程序，立法者對此早有清醒認識。但時至今日，這種法律程序的具體內(nèi)容在現(xiàn)行法律中仍然是缺位的，重實體輕程序的立法傳統(tǒng)在建設用地使用權提前收回制度中仍然根深蒂固。

　　國家在基于社會公共經(jīng)濟利益發(fā)展需要進行提前收回建設用地使用權時，補償?shù)臉藴什幻鞔_。

　　除轉讓外，建設用地使用權人有權在上述情形下獲得一定的補償。但是，有關建設用地使用權人如何賠償?shù)姆伞⒎ㄒ?guī)有以下四個不同的規(guī)定:

　　（1）對建設用地使用權人給予適當補償，如《土地管理法》第58 條第2款

　　（2）根據(jù)土地實際使用年限和土地開發(fā)實際情況，對建設用地使用權人給予相應的補償，如《城市房地產(chǎn)管理法》第20條、《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓轉讓暫行條例》第42條

　　（3）退還以及相應的出讓金，如《物權法》第148 條

　　（4）未明確相關規(guī)定進行補償規(guī)則，如《國有企業(yè)土地上房屋征收與補償管理條例》。

　　在上述規(guī)則的情況下，(2)中的規(guī)則方法在實踐中更具操作性，但是標準需要進一步澄清。

　　附:《土地管理法》第五十八條:

　　有下列情形之一的，中華民國國有土地政府經(jīng)原批準土地用途的人民中華民國政府或者有批準權的人民中華民國政府批準，可以被國家土地管理主管部門收回，國有土地使用權可以被收回:

　　（1）為公共利益需要使用土地的；

　　（2）為實施城市發(fā)展規(guī)劃問題進行舊城區(qū)改建，需要通過調(diào)整使用土地的；

　　（3）土地有償使用(如轉讓)合同約定的使用期限屆滿，土地使用者不申請續(xù)期或者續(xù)期申請不被批準的

　　（4）因撤銷、搬遷等原因，停止使用原劃撥國有土地的；

　　（5）經(jīng)批準報廢的公路、鐵路、機場、礦山等場所;。

　　依照前款第(一)項、第(二)項規(guī)定收回國有土地使用權的，應當給予土地使用權人適當補償。在取得國有企業(yè)土地使用權前，應當對該地區(qū)所在城市建設總體設計規(guī)劃、區(qū)域進行詳細規(guī)劃、未來經(jīng)濟發(fā)展研究方向做詳細的了解，盡量避開未來我們可能已經(jīng)成為“公共利益需要用地”的區(qū)域。

　　上海房產(chǎn)糾紛律師提醒大家，收到“撤銷國有土地使用權通知書”后，應及時審查通知書中適用法律依據(jù)的事實依據(jù)、真實性和合法性，并提出自己的合理辯護，保存充分的材料足以證明政府“公共利益需要”的不合理性，或在后期與政府談判補償問題時為自己爭取更多的法律權利。